La vente à soi-même

LA VENTE A SOI MEME

Un outil pour réorganiser la détention de son patrimoine

Investir dans la pierre est considéré comme une sage décision. Cependant, la fiscalité qui y est attachée est parfois douloureuse pour les hauts revenus. La vente à soi-même peut permettre de diminuer cette pression fiscale et de constituer un outil à effet de levier efficace.

L'objet de la vente à soi-même

La vente à soi-même, appelée également owner buy out (OBO), consiste pour un propriétaire de bien immobilier à obtenir des liquidités grâce à la vente de ce même bien à une société (SCI le plus souvent) qu'il a préalablement constituée pour l'occasion. L'associé majoritaire de la société étant bien évidemment le vendeur. Pour la réalisation de l'opération, la société nouvellement créée souscrira un emprunt bancaire d'un montant équivalent au prix de vente de l'immeuble. Ce dernier étant ensuite loué afin que les loyers perçus permettent de faire face aux échéances du prêt.

Un schéma d'optimisation patrimoniale

Véritable schéma d’optimisation, l'OBO permet de rééquilibrer un patrimoine constitué principalement d'immobilier. Les liquidités obtenues pourront être réutilisées pour financer d'autres projets (défiscalisant par exemple).

De plus, la vente à soi-même est idéale pour diminuer la pression fiscale que subit le propriétaire. En effet, les revenus fonciers étant soumis à l'impôt sur le revenu, leur taxation peut être très lourde s'ils viennent s'ajouter à des revenus suffisamment importants pour se voir appliquer un taux marginal d'imposition élevé. Le fait de détenir le bien immobilier dans une SCI va permettre aux associés d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) avec tous les avantages que cela comporte (taux maximal de 33.33%, amortissement de l'immeuble...).

Mais attention, l'option à l'IS peut être pénalisante en cas de cession du bien immobilier par la SCI, car la plus-value réalisée sera imposée selon le régime des plus-values professionnelles.

Le coût de l'opération

L'OBO génère divers coûts, comme l'impôt de plus-value en raison du transfert du bien à la société, les frais de constitution de la société, les frais de vente, etc. Des coûts qu'il conviendra de prendre en compte pour juger de l'opportunité de l'opération.

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